Как получить ипотечный кредит?

Ипотека в России ассоциируется со сложной процедурой получения, высокими процентными ставками и огромным списком предоставляемых документов. Видимо поэтому мало кто задумывается о возможности взять ипотечный кредит в России, не говоря уже о Европе. Хотя на деле оказывается, что купить квартиру, дом или офисное помещение, например, в Чехии гораздо легче и доступнее для гражданина России, чем в собственной стране. Рассмотрим подробнее реалии ипотечного кредитования в Чехии.

Условия кредитования.

На сегодняшний день в Чехии сложилась достаточно благоприятная обстановка в области ипотечного кредитования как для резидентов страны, так и для нерезидентов. Это стало возможным вследствие изменений правил кредитования в банковской системе, которые возникли после вступления Чехии в ЕС.

Основные параметры кредитования.

Дополнительные расходы по получению ипотеки.

Документы.

Право собственности.

Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья. Основным является то, что продать эту недвижимость до полной выплаты кредита заемщик не может. Но, безусловно, существуют легальные схемы, даже с участием банка (т.н. трехстороннее соглашение), чтобы обойти это ограничение.

Подтверждение доходов.

Самое сложное для иностранных граждан — это подтвердить свои доходы. Итак, доходы могут быть подтверждены как на территории Чешской республики, так и на территории России. Доходы фирмы в Чехии подтверждаются справкой о налоговых отчислениях. Доходы в России подтверждаются: первое, выпиской со счета за два года, где видны зарплатные (или дивидендные) перечисления на ваш счет от юридического лица; второе, предоставление налоговой декларации (НДФЛ) за два предыдущих года. Сразу же надо оговориться: не все банки, готовы принимать подобные документы, но среди тех, кто принимает, выбор вполне достойный.

Оформление ипотеки.

Оформление ипотеки — многоэтапная процедура, включающая, выбор партнера, выбор программы, сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. Но ни в коем случае не надо ее пугаться. В отличие от российского, чешское законодательство достаточно логично и прозрачно. А если вы решите обратиться к ипотечному брокеру, то, естественно, делайте это по рекомендации тех, кто уже воспользовался его услугами.

Условия и ограничения при оформлении ипотеки.

Существует ряд условий, выполнение которых является обязательным при рассмотрении вашего дела кредитной комиссией.

• Учредителем юридического лица, на которое берется кредит, может быть лишь физическое лицо.
• Кредитный договор с банком должны подписать все учредители.
• Фирма должна иметь записанный в торговом суде только один вид деятельности: «сдача в аренду недвижимости, квартир и нежилых помещений без предоставления иных услуг».
• Залоговое право банка на недвижимость.
• Достаточная платёжесопосбность клиента (оценивается декларацией доходов).
• Страховка недвижимости против стихийных и других бедствий, как минимум, на сумму величины кредита.
• Настоятельная рекомендация обеспечения получателей кредита «страховкой жизни», которая даст гарантию оплаты кредита даже в случае потери платеже- и трудоспособности. Более того, рекомендуется замораживание средств со страховой выплаты на время действия кредитного договора в пользу банка. Это положительно влияет на возможность получения более низкой процентной ставки.

Невозврат кредита при ипотеке.

Невозврат кредита — это ситуация, в которой заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита. В этом случае важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи). В случае невозврата кредита следует понимать, что заемщик и банк-кредитор — это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Чешские банки идут навстречу неплатежеспособным заемщикам, пересматривают календарь выплат, если заемщик сам приходит в банк и сообщает о существующей проблеме.

Примеры ипотечных программ.

Выбор ипотечной программы — дело непростое и очень ответственное. От того, насколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки. Чтобы ближайшие 10-15 лет не расстраиваться по поводу упущенных выгод, мы рекомендуем воспользоваться советами по выбору ипотечной программы. Можно выбрать ипотечную программу по следующим критериям:

• Минимальная ставка кредита.
• Максимальный срок кредита.
• Минимальный первоначальный взнос.
• Устное подтверждение доходов.
• Максимальная сумма кредита.

Ипотечные банки.

Термины

Срок фиксации — это срок, через который у вас появляется возможность каким-либо способом изменить условия договора, например, погасить весь кредит или часть кредита без процентов и без штрафов, или изменить срок фиксации. Банки также имеют возможность изменить условия кредита по окончании Вашего срока фиксации (например, они могут повысить или понизить процент по кредиту). Но, как показывает практика, в условиях жесткой конкуренции банки на повышение процентных ставок по кредиту не идут.

Рефиксaция — момент, когда банк меняет Вам процентную ставку в день окончания действия срока фиксации. К этой дате банк заблаговременно (в среднем 14 дней до окончания срока фиксации) подготовит предложение о её будущей величине. Если новое предложение Вас не устраивает, Вы имеете право обратиться в другой банк с более выгодными условиями, и оформить новый кредит на погашение существующего долга.

Аннуитет — это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Аннуитентные платежи удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Дифференцированные платежи — предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования, когда платежи по ипотеке значительно снизятся, появляются свободные денежные средства и возможность взять новый кредит.

Ипотечный брокер — посредник между банком и кредитором. Существуют как независимые ипотечные брокеры, так и отделы по ипотечному кредитованию в составе риэлтерских агентств, сотрудники которых также именуются ипотечными брокерами. Основное достоинство любого ипотечного брокера — наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих ипотечный кредит. Ну, а основной минус — это дополнительные расходы на оплату услуг.